近日，京東拍賣網站上，一則不良資產債權招商引起公眾關注。

公告顯示，北京赫華恒瑞房地產開發有限公司不良債權轉讓項目，其處置主體為中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司。截至2023年1月31日，債權金額為46.95億元，其中債權本金37.5億元。

值得注意的是，此次不良債權轉讓項目的抵押物為北京萬柳書院的住宅、商業服務用房以及車位。公告顯示，萬柳書院小區此次被掛牌轉讓的75套房源狀態為“未售”。

事實上，“未售”并不代表沒有銷售，也存在已銷售但未網簽的情況。此外，市場有傳言稱這些未售房源不少都被開放商私自出售了，存在一定的瑕疵。

萬柳小區的房產中介郭先生告訴21世紀經濟報道記者，該小區房源均售罄，只有二手房。據21世紀經濟報道記者查證，僅在公告顯示的2號樓1單元的6個未售房源中，就有2個房源在北京市住建委官網上已備案網簽。

截至發稿，記者未收到拍賣方和中國信達方面對房源是否存在“私售”問題的回復。有知情人士告訴本報記者，已銷售房源或存在“以租代售”的情況?！耙宰獯邸敝饕蚴琴彿空哂捎谙拶徴咧荒茏獠荒苜I，或者開發商急于回籠資金所致。

（圖：萬柳書院75套部分未售房源，來自京東拍賣網）

（圖：萬柳書院2號樓銷售情況， 來自北京市住建委官方網站）

前述已備案網簽但列在公告“未售”清單的房子說明，該房源并未過戶。網簽和過戶涉及到了房屋產權，只有過戶后，產權才屬于業主。

經濟法學博士、最高人民法院前高級法官肖峰分析認為，從司法實踐來看，房屋已出售但未轉移登記到購房人名下的原因主要有以下幾種情況：

第一，開發商與他人惡意串通，虛構房屋買賣關系，從銀行騙貸，以緩解開發商的資金壓力。

第二，開發商與其利害關系人惡意串通，虛構房屋買賣關系，將房產由后者代持，以逃避公司債務執行；

第三，開發商將房產先抵押、再出售，導致無法網簽過戶；

第四，開發商拒不配合購房人辦理轉移登記；

第五，購房人自身原因未辦理轉移登記。

目前公眾最關心的問題是：如果是開發商抵押再售導致購房人不能順利過戶，該如何處理呢？如果競拍人獲得相應的資產后，是否能順利入主這些房產？

先來看看相關的法條本身。依據民法典406條，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響，故買房人的權利不能優于抵押權人。另外依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條（下稱“29條”）規定：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。符合以上情形應當支持商品房消費者的訴訟請求。

4月20日，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》中提到，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

以萬柳書院動輒七位數的總價來看，這類型房屋是否屬于以居住為目的的消費品？

肖峰表示，上述29條規定，從文義解釋來看，并未根據房屋的價值高低來區分是否“用于居住”，而是以“買受人名下無其他用于居住的房屋”來印證“唯一房屋一般就是用于居住”這一結論。

但值得注意的是，最高法院出臺的《九民會議紀要》第125條第2款進一步解讀“商品房消費者名下雖然已有一套房屋，但購買的房屋在面積仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神”。由該表述可知，前述29條中的“用于居住”或應進一步限定為“滿足基本居住需要”。而豪宅顯然不符合“基本需要”性質，綜合來看，若開發商抵押再售導致購房人不能順利過戶，豪宅購買人要依據上訴規定維權，還存在不確定性。

如果當下占有房產的“業主”是以租代售獲得占有，由于以租代售本身違規，那么則可能面臨法拍房被強制騰退的情形。

針對法拍房騰退難點，一位法律人士表示，法拍房騰退難點主要在于被執行人是否配合，尤其是對方以唯一住房為由拒絕搬離。這類情況依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定》20條，可按照當地房屋平均租金標準從房屋變價款中扣除一定年限的租金。另外，法拍房執行時，一般需要提前協調法警，聯動派出所、街道居委等部門到現場見證強制執行全過程。

素有“萬柳的墻”之稱的萬柳書院被視為京城頂豪之一，其周邊還環繞著清華、北大、人大附小、附中、中關村三小等名校，被海淀媽媽們視為學區房中的天花板。萬柳書院2015年開盤，共有307戶，面積在208平方米——703平方米之間，貝殼找房經紀人告訴記者，萬柳書院房產價格在28萬元平方米—32萬元/平方米。

值得注意的是，此次公告中，中赫集團有限公司是共同債務人。中赫集團是萬柳書院的項目開發商中赫置地的控股股東。中赫置地聚焦于高端房產項目開發，還曾操盤過號稱北京最貴豪宅——“釣魚臺7號院”。中赫置地一直未上市，其財報數據也未曾公示。目前來看，中赫置地資金壓力較大。

天眼查顯示，2022年以來，中赫置地新增多起司法糾紛，涉及票據追索權糾紛、建設工程施工合同糾紛。愛企查信息顯示，2023年2月27日，中赫置地法人周金輝因失信被法院限制高消費。