“惠州降價(jià)最狠的樓盤(pán)，直接打4.8折，破了大亞灣的最低紀(jì)錄。”

5月以來(lái)，多個(gè)平臺(tái)都能看到中介對(duì)惠州市大亞灣區(qū)這個(gè)樓盤(pán)的推薦，理由也相當(dāng)一致。

“目前低樓層價(jià)格在6800元/平方米左右，總樓層為26層，中高樓層價(jià)格普遍在7000-7200元/平方米。”

5月16日上午，大亞灣區(qū)澳頭安順?biāo)穆?號(hào)海倫堡·臻悅府項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)劉正凡向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹了項(xiàng)目具體情況。

惠州本地媒體惠民之家數(shù)據(jù)顯示，臻悅府備案均價(jià)為14741元/平方米，就算按7200元/平方米較高價(jià)計(jì)算，那也相當(dāng)于該樓盤(pán)價(jià)格直接打5折。

不過(guò)項(xiàng)目工作人員表達(dá)了不一樣的口徑：“目前已經(jīng)下調(diào)了備案價(jià)，降到了現(xiàn)在的9000-10000元/平方米。”

換言之，如果以售價(jià)與最新備案價(jià)進(jìn)行對(duì)比，并沒(méi)有所謂的5折這么夸張。

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者先電話咨詢了惠州市住建局房管科，對(duì)方表示因項(xiàng)目在大亞灣，建議向大亞灣房管局了解情況。隨后記者撥通大亞灣區(qū)房管局電話咨詢項(xiàng)目情況，工作人員表示：“房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，我們規(guī)定是不能夠高于備案價(jià)。如果企業(yè)手續(xù)齊全、沒(méi)有其他問(wèn)題，可以正常網(wǎng)簽。”

惠州某在建樓盤(pán)每經(jīng)記者?陳榮浩?攝

驚現(xiàn)5折房源？

工作人員稱“已下調(diào)備案價(jià)”

臻悅府距離深圳坪山約20公里，開(kāi)車到深圳福田約1個(gè)小時(shí)，此次在售的為1-2棟住宅，戶型建面約77/86/87/98/99/100平方米。

記者在惠民之家查詢了解到，臻悅府開(kāi)發(fā)商為惠州市廣匯豐置業(yè)有限公司，備案均價(jià)為14741元/平方米，總戶數(shù)825戶。

目前在售的臻悅府1棟共計(jì)150套房源，147套可售，3套為非可售（保障性住房）。最低備案價(jià)為頂層26樓，備案單價(jià)為13511元/平方米，得房率約80%。

而5月以來(lái)，不少房產(chǎn)中介對(duì)該樓盤(pán)展開(kāi)了新一輪宣傳，“48折”“6字頭”“人氣爆款”“火熱搶藏”等字眼頻現(xiàn)。

來(lái)源：房產(chǎn)中介朋友圈

據(jù)大亞灣房產(chǎn)中介陳平介紹，“這個(gè)樓盤(pán)單價(jià)最低6600+元/平方米，不過(guò)是低樓層，算下來(lái)相當(dāng)于打了4.8折。”

在陳平看來(lái)，開(kāi)發(fā)商是否愿意讓利，跟他們的成本價(jià)有很大關(guān)系。“折扣只是表象。通常來(lái)說(shuō)備案價(jià)高，折扣就可以更低；備案價(jià)低，折扣就沒(méi)那么大。”

“這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是海倫堡，如果你擔(dān)心民營(yíng)房企會(huì)存在交付顧慮，也可以選擇附近的央國(guó)企，也是準(zhǔn)現(xiàn)房，7折左右，也是六七千元的單價(jià)。”陳平提到，現(xiàn)在想在惠州選擇折扣較大的樓盤(pán)相對(duì)容易，“很多都是6折，8折再送兩成首付的，折后6500元-15000元/平方米都有。”

而對(duì)于市場(chǎng)擔(dān)心的交樓、備案等問(wèn)題，劉正凡解釋稱，“目前房子1棟到8棟都已經(jīng)全部封頂，外立面也已經(jīng)基本做好。1棟是毛坯交付，所以基本是準(zhǔn)現(xiàn)房了，不存在難交付的問(wèn)題。另一個(gè)就是備案，1棟我們已經(jīng)重新去房管局備案過(guò)了，價(jià)格在9000-10000元/平方米的樣子，所以現(xiàn)在單價(jià)賣7000多元是合規(guī)的。而且現(xiàn)在合同都是由房管局那邊出的，可以直接備案。”

對(duì)于置業(yè)顧問(wèn)口中提到的重新備案，記者多次登錄大亞灣房管局預(yù)售查詢網(wǎng)站查詢，但始終顯示登錄異常，而惠民之家網(wǎng)站顯示臻悅府的備案價(jià)仍為14741元/平方米。

“降價(jià)讓利”成效遞減

房企“讓利”促銷，在惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)并非個(gè)例。

正如陳平所說(shuō)，“推出特價(jià)房、贈(zèng)送停車位、購(gòu)物券的樓盤(pán)比比皆是，目前在市場(chǎng)上能找到較多6-8折的房源。”

記者注意到，早在4月底，惠州部分片區(qū)還出臺(tái)了相關(guān)刺激樓市成交的政策。比如，惠陽(yáng)區(qū)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%；對(duì)城鄉(xiāng)居民在惠陽(yáng)區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房給予特價(jià)、團(tuán)購(gòu)折扣，折扣可低至8折，具體折扣點(diǎn)數(shù)以雙方買(mǎi)賣合同簽約為準(zhǔn)。

市場(chǎng)層面，5月以來(lái)，惠州的開(kāi)發(fā)商也使出花式營(yíng)銷手段。如梵高的花園部分產(chǎn)品8.5折優(yōu)惠；中駿·雍景府最高立減61萬(wàn)元，相當(dāng)于6.2折；金悅?cè)A府，推出單價(jià)8xxx元/平方米優(yōu)惠，還送40年車位的使用權(quán)。

房企的“讓利”行為，也在一定程度上使得惠州樓市成交有所回升。

據(jù)克而瑞，4月惠州商品住宅56個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)超百萬(wàn)平方米，共9850套，環(huán)比持續(xù)上漲62.5％，但與去年同期相比下降9.5％；網(wǎng)簽共5425套，環(huán)比下降36.1％，但同比上漲53.3％。

從供應(yīng)情況來(lái)看，惠州樓市今年3月以來(lái)供應(yīng)量開(kāi)始出現(xiàn)顯著上漲。

據(jù)樂(lè)有家，4月全市新增供應(yīng)高達(dá)8563套，環(huán)比大漲72%。

目前，惠州整體網(wǎng)簽均價(jià)為13542元/平方米，成交均價(jià)排名前三的片區(qū)分別為大亞灣片區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)和惠城區(qū)，成交均價(jià)為17179元/平方米、14861元/平方米和13418元/平方米。?

此外，目前惠州整體上也呈現(xiàn)出去化周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)。據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，目前惠州的庫(kù)存量為1727.4萬(wàn)平方米，去化周期約34.2月。其中，庫(kù)存量最大的正是大亞灣片區(qū)，達(dá)336.3萬(wàn)平方米。

5月16日下午，美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，“目前在惠州‘降價(jià)讓利’是開(kāi)發(fā)商的重要營(yíng)銷手段，也較為常見(jiàn)，跟開(kāi)發(fā)商賣房的迫切度有關(guān)。但在市場(chǎng)環(huán)境不算特別好，經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍在恢復(fù)的時(shí)間點(diǎn)，‘降價(jià)讓利’的成效開(kāi)始遞減。目前大亞灣的成交均價(jià)在1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/平方米，像臻悅府這類賣7000+元/平方米的，已經(jīng)算片區(qū)里比較低的價(jià)格了。”