上海二手房行情分化，甚至，頂級豪宅和豪宅之間也迎來命運的分野。

五月，一套高端住宅成交均價近40萬元/平方米的消息振奮上海中介圈。時代財經自中介處獲悉，該套房源為中糧海景壹號的390平方米的5房戶型，成交總價為1.52億元，折合單價為39萬元/平方米。

中糧海景壹號為浦東陸家嘴濱江的標桿項目，臨近湯臣一品。項目由5棟超高層住宅公寓組成。其中，1、2號樓直線距離黃浦江僅約100米，可以無遮擋直面一線江景和對岸的外灘萬國建筑群。本次成交的房源即位于小區2號樓的15樓。

該小區上次引發關注源于2022年3月三盛宏業董事長陳建銘的房子被法拍。該套法拍房成交總價為1.779億元，面積為592.8平方米，折合單價約30萬元/平方米。

在鏈家網，中糧海景壹號的上一筆成交記錄則是在2020年?！斑@兩年，小區一直有個位數房源掛牌?！睅Э丛撔^的鏈家中介對時代財經表示。

本次成交房源的掛牌總價為1.68億元，最終買家砍價1600萬元成交。成交周期僅有半個月。在中介看來，該套房源能快速成交是“緣分問題”，并不意味著上海頂級豪宅的成交周期有縮短的趨勢。

“上海高端住宅的實際成交均價，比較難超過40萬元/平方米，聽說過的成交均價多是30多萬元/平方米。”一名中介機構資深人士對時代財經表示。

近期，浦東聯洋板塊的頂級豪宅九間堂爆出一宗成交案例，626平方米的房子，成交總價為2.16億元，折合單價為34.5萬元/平方米。4月，陸家嘴濱江的濱江凱旋門一套低區的法拍房，以8946.2萬元成交，單價約25.9萬元/平方米。

高價成交的案例為中介圈注入一劑興奮劑，卻難以提振上海豪宅市場的整體信心和走勢。

鏈家內部人士對時代財經表示，近期上海二手豪宅的掛牌量增加了，“具體數據沒法透露”?！昂勒瑨炫屏慷啵环矫媸浅鲇趥€人對資產的處置，還有一部分是原業主想要套現、打新。”上海中原地產市場分析師盧文曦對時代財經分析稱。

供應量增加，上海豪宅在一定程度上陷入買方市場?！俺鲇诒Ｖ敌枨蟮脑挘ㄗh購買頂級豪宅。對于稍次的、第二梯隊的豪宅，買方比價心理強烈，高性價比的房源優先成交，相當于變相降價了?！币幻L期帶看陸家嘴濱江的豪宅中介對時代財經表示。

以陸家嘴濱江為例，湯臣一品、中糧海景壹號等小區擁有一線江景，被視為第一梯隊的豪宅。世茂濱江花園等小區位置稍遠，被視為第二梯隊的豪宅。

“高峰時期，世茂濱江花園一年賣了三四百套，以前市場差的時候，也要賣個100來套。去年，該小區只賣了20多套，急賣、掛牌價低的房源優先成交?！鼻笆鰩Э搓懠易鞛I江的中介表示。

“目前該小區掛牌的房子比較多，和去年相比有點堆積。您如果看中哪套房子，我們好跟房東談價格?！币幻麕Э词烂癁I江花園的中介表示：“近期該小區低區的房源，成交均價約為11萬元/平方米、12萬元/平方米。高區、可以看江景的房源，成交均價在15萬元/平方米左右?！?/p>

類似的的故事也發生在新天地板塊?！皬膩頉]見過這么多掛牌?！币幻摪鍓K的豪宅中介表示。

另一名長期帶看該板塊標桿豪宅項目翠湖天地的中介則稱：“2月和3月，翠湖天地的成交量非常大，那時候基本沒有談價空間。現在成交量少一點。有一些業主著急賣的，房子就降價了，有談價的空間?！?/p>

該名中介稱，該小區近期成交了一套“超便宜”的一房，“業主掛牌價是2050萬元，最后以1700萬元成交，90平方米，折合單價不到19萬元/平方米”。

上海中原地產數據顯示，4月，上海豪宅（總價1500萬元以上，面積140平方米以上）共成交277套，環比減少7.67%。豪宅成交量前三的板塊為徐匯中心、老西門和黃浦濱江，成交量前三的小區是中海紫御豪庭、尚海灣豪庭和嘉御庭，分別成交7套，5套和5套。

“五月份豪宅的交易沒那么活躍了?，F在的市場心態是‘大家都不買了，我也要觀望一下’。對于買方來說，現在是一個砍價入手的好時機。下半年市場可能還會再起來。”一名長期帶看新天地板塊的豪宅中介表示。