最近發(fā)生了一件引起了廣泛關(guān)注的事情，韓國樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的崩盤，房價暴跌了30%，成交量也下降了70%。

韓國樓市崩盤的一個重要原因就是全租房模式的存在。在這種模式下，租客需支付總房價70%左右的押金，在租期結(jié)束時，如果租客選擇搬走，房東會全額返還這筆押金。這樣一來，租客就會占到大便宜了。他們可以找銀行貸款來支付這筆押金，然后在兩年后退還押金時再償還銀行貸款利息，實(shí)際上就相當(dāng)于白住了兩年。對于房東來說更加劃算，他們可以將收到的押金再購買一套小房子出租，然后再收取租金和押金。這樣一來，一套房子就可以開出一串小房子，甚至還可以用押金支付自己的20%首付，然后貸款購買更大的平層房產(chǎn)。然而，這一切都建立在銀行利率足夠低、租客還得起、購房者還得起的前提條件之上。一旦利率上漲，有些房東可能無力還貸，也無法退還租客的押金，這個劇烈的杠桿就會崩潰。

恰巧的是，這一切也在現(xiàn)實(shí)中發(fā)生了。過去兩年，美聯(lián)儲開啟了歷史上最快的加息周期，而韓國緊隨其后，連續(xù)九次加息，基準(zhǔn)利率從0.5%上調(diào)至3.5%，還款壓力急劇增加。與此同時，韓國的出口大幅下滑，連續(xù)15個月出現(xiàn)逆差，導(dǎo)致很多人的收入也在下降。利率上升、收入下降，造成了許多房東無力償還貸款，租客也無法取回押金。于是，大量房產(chǎn)被迫低價掛牌出售，全租房泡沫就此破裂。

然而，我們是否存在類似的風(fēng)險呢？由于我們提前主動刺破了泡沫，并沒有像美聯(lián)儲一樣頻繁調(diào)整利率，所以我們的樓市很難重演韓國的崩盤。但這并不意味著我們應(yīng)該過于樂觀。以深圳為例，盡管房價仍然維持在高位，但成交量卻大幅下滑。三月份的二手房成交量為4600套，四月份為3800套，五月份僅為2600套，而六月份第一周的成交量僅為600多套。雖然沒有發(fā)生像在韓國那樣的崩塌行情，但市場已經(jīng)降至冰點(diǎn)。此外，一線城市相對來說情況還較好，而一些經(jīng)濟(jì)一般但房價較高的三四線城市更值得關(guān)注。

總結(jié)來說，我們應(yīng)該理智看待樓市的走勢。雖然韓國樓市的崩盤與經(jīng)濟(jì)問題、高杠桿和過快加息密不可分，但我們的樓市并不會重蹈覆轍。然而，我們?nèi)匀灰瑁绕涫菍τ谀切┙?jīng)濟(jì)一般但房價較高的城市。