今天是11月5日，我國房價還在下跌，不僅如此，樓市現(xiàn)狀也像極了曾經(jīng)美日房地產(chǎn)危機(jī)之時，是泡沫破滅的征兆嗎？
一、我國房價下跌
如今已是2022年的11月，最后2個月時間了，我國樓市依然還在底部徘徊，房價依然還在繼續(xù)下跌。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年10月， 百城新建住宅平均價格為16199元/平方米， 環(huán)比下跌0.01%，已連續(xù)4個月環(huán)比下跌，跌幅較9月收窄0.01個百分點；同比上漲0.06%，漲幅較9月收窄0.09個百分點。百城二手住宅平均價格為15945元/平方米， 環(huán)比下跌0.16%，已連續(xù)6個月環(huán)比下跌，跌幅較9月擴(kuò)大0.03個百分點；同比下跌0.51%，跌幅較9月擴(kuò)大0.12個百分點。
下跌城市數(shù)量也在增加，10月，新建及二手住宅價格環(huán)比均下跌城市數(shù)量增至46個。
從房價一路飛漲到房價一路下跌，大有樓市泡沫破滅之勢，像極了曾經(jīng)的美日房地產(chǎn)危機(jī)，于是有人就把當(dāng)下中國樓市拿來作對比。乍一看，還真是，有三方面相同點，一是高杠桿率，二是樓市信用危機(jī)，三是資金過度流入樓市。美日當(dāng)年因此而陷入房地產(chǎn)危機(jī)，不得不刺破房地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退，同時還引發(fā)了世界性危機(jī)，如今我國樓市也有同樣的共性，也是樓市泡沫破滅的前兆嗎？
二、相同也不同
不得不承認(rèn)的是，我國當(dāng)下樓市現(xiàn)狀確實與美日房地產(chǎn)危機(jī)時頗有相似，但這些危機(jī)共性，我國早已在解決。
首先是高杠桿率，1990年日本三井不動產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)82.2%，美國三家主流房企2007年資產(chǎn)負(fù)債率均值為55.5%，2020年上市A股房企凈負(fù)債率為73.8%，均處于當(dāng)時較高水平。不過不同的是，去年的房地產(chǎn)寒冬，正是我國在提前解決問題。“三道紅線”和“五檔分類”兩條高壓線，一對房企，二對銀行，避免了泡沫繼續(xù)擴(kuò)大。
其次是信用危機(jī)。美國次貸危機(jī)的原因，一是給低信用、低收入群體加杠桿，二是“零首付”等低首付政策。日本則是實體企業(yè)過多參與股市及土地投資導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表快速惡化。對比我國，雖然首付比例也在降低，但還依然保持著最低兩成的水平，同時對購房者收入水平有一定要求，居民杠桿率相對偏低，同時“三線四檔”以后，房企負(fù)債率也在下降。
最后是資金過度流入樓市。1990、2007、2020年前日美中金融機(jī)構(gòu)或商業(yè)銀行房貸余額均保持雙位數(shù)增長。不過我國高層的智慧是有預(yù)見性的，早在去年的時候，就加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控，直接從金融端著手，卡住了房地產(chǎn)的“七寸”，雖然暴露出了房企的諸多問題，但正所謂“長痛不如短痛”，一切都是值得的，我國房地產(chǎn)泡沫化金融化勢頭在今年初就得到了根本扭轉(zhuǎn)。
三、隱憂還在
既然已經(jīng)提前處理好了潛在的危機(jī)，也就意味著我國不會重蹈美日覆轍，但還是需要謹(jǐn)慎的是，我國房地產(chǎn)風(fēng)險尚未完全出清。
我國樓市之所以持續(xù)低迷，房地產(chǎn)一直都還在底部徘徊，實乃信用危機(jī)尚未解決好。去年房地產(chǎn)寒冬，房企暴露出來的問題，降低了市場預(yù)期，疊加樓盤交付問題，對市場信心有所打擊，這也是今年購房者不敢輕易買房的原因。需求端的刺激已經(jīng)足夠?qū)捤桑ǚ潘上拶彙⑾拶J，降低首付門檻、下調(diào)房貸利率下限等措施，換作2008年和2014年的時候，樓市早就一片沸騰了，而今年卻反響平平。
也正因為高層看到了這一點，下半年將“穩(wěn)樓市”重心放到了解決信用危機(jī)上。“保交樓”如今正進(jìn)行得如火如荼，房企融資渠道也更加寬松，11月1日，交易商協(xié)會8月以來第三次召開民營房企座談會，21家房企參會，明確中債增進(jìn)公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度。未來，各項政策將繼續(xù)適度寬松房企融資環(huán)境，金融機(jī)構(gòu)也將繼續(xù)對優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供融資支持，助力行業(yè)加速出清。
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綜上所述，房價持續(xù)下跌，是樓市泡沫破滅的征兆嗎？當(dāng)然不是，高層智慧提前“排雷”，我國樓市正在加速修復(fù)，房地產(chǎn)走出底部指日可待。