第三部分： 項目推廣

一、入市時機規劃

1、項目銷售推廣的相關法規及市場通常做法

按照房地產經營管理辦法的規定，在項目開始銷售前，應將“五證”辦理完畢并懸掛于賣場。又對項目預售作出規定，即多層住宅結構2層后才能預售，這樣會帶來項目前期投資壓力過大。為解決這一矛盾，市場通常的做法是項目開盤之前先進行內部認購，每戶認購金額5萬至十萬元，相當于預售開始，但應注意避免觸犯相關規定。同時應利用各種辦法盡量在開工時拿到預售證。

2、入市時機的確定及安排

項目如進展順利，2010年7月動工，7月中旬到8月下旬為內部認購期，在內部認購期間搞一些優惠活動，積聚人氣。前期可采取不同形式宣傳提高市場認知度。正式開盤日期可選擇在9月中旬。開盤旺銷3個月，一期項目主體封頂時，推出二期。到2010年12月份之前，一期銷售達到90%，二期開工。

3、入市姿態

入市的姿態應采取低開高走，然給再給予一定折扣的優惠，吸引客戶根據市場情況逐步調整價格思路。降低風險，故低價開盤。

4、推廣方法

A、項目開盤前，定做一些“優惠券”，發給政府一些領導，因為他們將是我們一個比較大的客戶群體。

B、抓住前期購房的老客戶，調動他們的積極性，讓他們介紹一部分客戶，每介紹一批客戶，將送給他們一件物品(如電飯鍋、微波爐等)，如果介紹多的話，可以送給他現金或禮品卷。

C、注意威海及下邊鄉鎮中一些好的單位和企業，鼓勵他們團購。

二、廣告策略

1、 廣告總體策略及廣告階段劃分

關于廣告的問題，應該有一個系統的策劃和制作。在開盤前，電視廣告膠片、宣傳海報版面設計等制作完畢。

廣告階段劃分：

A內部認購期。在內部認購期間，利用電臺、電視臺等媒體進行大肆宣傳;同時，派業務員到市場上去派單或發放宣傳海報，爭取在最短的時間里使該項目在威海區域家喻戶曉。

B 開盤銷售期。在項目開盤時，召開新聞發布會，應邀請政府部門領導參加開盤典禮并致辭，引起社會轟動。

C 強力銷售期。在一期主體封頂時，制作一些大的廣告條幅，掛在主體外立面上，并安排業務員到市場上派發宣傳海報，在電臺、電視臺等媒體進行大量宣傳，擴大市場知名度。在一期交房時，派業務員發宣傳海報，在現場搞一些活動，如：放一場電影、業主聯誼會等活動。

在項目開始動工到小區整體竣工之前，在電視臺不定期的播放一些字幕廣告。

2、 廣告主題

體現開發商實力，突出品牌，宣傳以人為本的設計風格。廣告主題詞為：

(暫略) 。

3、 廣告創意表現(暫略)

4、 廣告效果監控

在廣告期間，由銷售人員對廣告效果進行監控和整理，對各種媒體吸引來得客戶及咨詢電話量進行統計，及時提出意見隨時修正。

5、入市前印刷品的設計

5.1、購房須知

5.2、詳細價格表

5.3、來客、來電登記表

5.4、樓書

5.5、宣傳海報、折頁

5.6、認購書

5.7、正式合同

5.8、交房標準計

5.9、銷售人員的名片

5.10、物業管理內容

5.11、物業管理公約

(以上內容由廣告公司完成)

三、媒介策略

1、媒介總策略及媒體選擇

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

3.1、電視宣傳

3.2廣播宣傳

3.3報紙宣傳

3.4路牌宣傳

3.5車體宣傳

3.6網絡宣傳

4、投放頻率及規模(以上內容開盤銷售之前制定完畢)

四、推廣費用計四劃

1、現場包裝

2、印刷品

3、媒體投放

4、公關活動

五、公關活動策劃

六、費用估算(總費用不超過銷售額的2%)

(以上內容開盤之前制定完畢)