每平方米近30萬元，單套200平方米，總價高達6000萬元的房子，毫無疑問是頂級豪宅，這就是北京萬柳書院。

但最近，75套這樣的豪宅被擺上了拍賣臺。

日前，京東法拍上架了一則來自中國信達資產管理股份有限公司的資產推介信息，中國信達將轉讓北京赫華恒瑞房地產開發有限公司46.9505億元的不良債權，而標的抵押物正是萬柳書院75套房產。

這背后發生了什么？又有何信號？

豪宅打包擺上貨架

日前，京東法拍上架了一則來自中國信達的資產推介信息，中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司作為處置主體，轉讓北京赫華恒瑞房地產開發有限公司（主債務人）46.9505億元的不良債權，其中債權本金達37.5億元。

按照萬柳書院75套房產對應46.9505億元的不良債權，每套房對應的債務是6200多萬元。

不良債權為何叫價這么高？

這是因為主債務人的標的抵押物為北京知名豪宅萬柳書院75套房產。

萬柳書院位于北京海淀區高檔社區中心地帶，地段優越，吸附資源多，周邊知名高校學府云集。2012年7月，中赫集團旗下公司以總價26.3億元、樓面價4.42萬元/平方米競得萬柳書院地塊，由旗下的項目公司北京赫華恒瑞房地產開發有限公司開發。

官方交易資料顯示，2015年1月7日，萬柳書院取得預售證，其擬售價格為14.1萬元/平方米，實際住宅銷售價格為15.3萬元/平方米。

僅僅5天后，2015年1月12日，萬柳書院6號樓等取得預售證，其售價定為15萬元/平方米，實際住宅銷售價格為15.8萬元/平方米。

到了半年之后，2015年7月21日，萬柳書院12號樓等取得預售證，其預售均價已飆升至16.5萬元/平方米，從實際成交來看，其住宅交易價格為20.8萬元/平方米。按照套均價格來看，其成交的兩套房子價格高達近9000萬元。

從價格來看，這無疑是十足的豪宅，是北京當時最貴的項目之一。

北京豪宅圈有個說法是“萬柳的墻，西宸的缸，霄八的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院子住著誰”，萬柳書院位居首位。由于絕佳的地理位置和教育資源優勢，萬柳書院備受高凈值人群青睞，當然，這部分人群的身份也較為神秘。

前不久，一個家住在此的年輕人只因為露出了萬柳書院的相關標識，就在網絡上引發了較大關注。

企查查資料顯示，北京赫華恒瑞房地產開發有限公司目前的股東是中國金谷國際信托有限公司，經股權穿透后，其背后正是中國信達資產管理股份有限公司。

京東法拍上的推介公告顯示，中赫集團是共同債務人。事實上，中赫集團正是萬柳書院的開發商。

業內人士介紹，這是信托機構資金借債的操盤手法之一，隨著信托資金與借款方的合作，股權可能會相應出現變更，尤其是出現債務清償問題時，出售資產變現就成為了信托機構的常規操作。

將北京最貴的豪宅拿來償債，并且擺上了拍賣臺，這顯然出人預料。

中國信達日前發布的推介資料顯示，本借貸項目到期日為2025年3月份，債務人曾存在逾期等違約情形。

合碩機構首席分析師郭毅向中國新聞周刊表示，逾期表明出現了流動性的風險。

多元化困局

中赫集團在地產界的名聲并不大，但是在頂級豪宅圈，中赫可謂赫赫有名。

此前，中赫集團開發了北京另一高端項目釣魚臺七號院，其當時售價高達7萬元/平方米，幾乎是當年最貴的項目。

隨后，中赫集團以26.3億元的總價奪得北京萬柳書院地塊，又打造了一個高端項目。

從這些項目來看，其利潤空間并不低。

以萬柳書院項目為例，該項目的地價為4.42元/平方米，但是銷售起價就是14.1萬元/平方米，在地價與房價之間存在較大的空間。

業內人士介紹，按照高端項目的建造來看，其建安成本最高在2萬—3萬元/平方米，加上稅費、借款利息等，其利潤空間是很有想象力的。

正因為如此，中赫集團的董事長周金輝是胡潤百富榜的?？汀?022年11月，他以62億元財富位列胡潤百富榜第1038名。

然而，近年來風云突變。

早在2016年12月，中赫集團出資35.5億元收購國安俱樂部64%股權，取代中信國安成為第一大股東，北京國安的法人代表也就此變成中赫集團董事長周金輝，他正式成為北京國安足球隊的掌門人。

不過，好景不長。在2020年，北京國安營業收入為1.03億元，營業利潤-12.21億元，凈利潤-12.09億元；資產總計5.38億元，負債總計18.51億元，其凈資產為-13.1億元。

更別提2021年、2022年，足球俱樂部的收入更是跌至谷底，其虧損很可能進一步擴大。

這意味著，其35.5億元的投資幾乎完全打了水漂。

此外，企查查資料顯示，中赫系還相繼進入O2O團購網領域、以及網約車、旅游等領域，但目前看，中赫的業務類型比較多元，而且這些項目前景并不靚麗。

資料顯示，中赫集團早期的多個投資項目已經注銷，如中赫石油天然氣有限公司、中赫國際貿易有限公司等，其地產業務近年來已不成氣候；而從近期的項目來看，中赫集團以北京國安和位于河北張家口的冰雪小鎮等為重點投資項目。

不過，且不提北京國安已大幅虧損，單看中赫集團聯手河北本地太舞集團及國企等拿下崇禮冬奧太子城冰雪小鎮逾2平方公里開發權，預計總投資近200億元，這勢必對其資金鏈形成較大考驗。

而最新的結果是，相關資料顯示，因為資金問題，河北張家口冰雪小鎮的投資主體中赫太舞（張家口崇禮）文化旅游有限公司的股權也被質押。

對此，郭毅表示，房企多元化并不完全是個壞事，但是關鍵要圍繞著主業去做多元化的拓展，從而讓業務鏈條之間相互關聯、相互促進，形成協作共贏的產業格局，但是中赫多元化跨度較大。盲目的多元化對企業而言風險比較大，特別是近幾年，盲目的長周期大額度的投資，對于企業是一個比較沉重的負擔。

最終，截至目前，周金輝多次被列為失信被執行人，股權陷入出質凍結，并被限制高消費。

2023年4月3日，中赫集團旗下的赫華恒瑞、中赫置地因未按時履行法律義務，被張家口市宣化區人民法院強制執行，被執行總金額為2007.59萬元。

誰會出手？

隨著75套天價豪宅被擺上貨架，這次的拍賣迅速引發關注。

截至5月10日，這則拍賣公告共吸引了50名意向人，2萬以上人次圍觀，是近期中國信達債權拍賣中關注度較高的。

郭毅表示，盡管圍觀者眾多，資產看似很優質，但真正要實現交易，難度還是較大的。5000萬以上的豪宅銷售速度會比較慢，銷售周期也比較長，就算萬柳書院的品質和地段屬于北京豪宅市場的塔尖資產，但是依然會面臨銷售速度及回款壓力的問題。

中國新聞周刊了解到，中赫旗下的萬柳書院項目可售房源為近300套左右，自2015年開盤至今，已銷售8年時間，然而，仍有近四分之一的房子沒有成交。

上海中原地產研究總監盧文曦告訴中國新聞周刊，從整體成交來看，2022年，上海新房單套價格超過1000萬元的房子占比為20%；從上海二手住宅市場來看，2022年，總價300萬以下的房源是成交主力，占比超六成，1000萬以上高總價段的房子占比不到10%，總價超過5000萬元的房子占比更低。

盧文曦表示，從成交結構來看，像京滬這樣的一線城市市場以剛需和改善性需求為主，首次改善產品占據供需主流。

郭毅表示，對于信達而言，如果是用于銷售的話，它也同樣存在著資金回籠周期的問題；而如果用于拍賣的話，雖然在這個資產價值上或有所折損，但是能夠一次性在短期之內回籠資金，所以從資金回籠的速度來考量的話，用于拍賣當然更為合適。

事實上，拍賣也將面臨一些難題。

該債權總標的比較大，為46.9505億元，其所對應的是75套豪宅，單套均價為6200多萬元，總價高、單價高，而且與市場銷售價相差不多，這決定了其拍賣成交的門檻較高。

“不管是誰參與競拍，也不管是誰最終拍到這個債權資產包，最終還是要看競得者能不能將這些豪宅賣出去，并且實現一定的溢價，這對于任何競拍者都是一個較大的考驗”，郭毅表示。